El simple hecho de pensar que algún día puedan ocupar tu vivienda supone una inquietud que tenemos todas las personas, en mayor o menor medida. Y esto puede suceder en múltiples circunstancias, ya sea porque tienes un inmueble cerrado durante algún tiempo y un día, al tratar de entrar, te encuentras con la desagradable sorpresa de que hay extraños viviendo dentro; o bien porque has alquilado tu piso a una persona que ha incumplido el contrato y no quiere abandonar la vivienda. Dejando de lado la polémica de si cada día existen más casos como estos en España, lo cierto es que tienen lugar y conviene conocer cómo proceder si algo así sucede, dado que por lo general, las personas propietarias (o poseedores legítimos) suelen caer en errores comunes que pueden llegar a repercutir de forma negativa en sus intereses.
En muchas situaciones, las personas propietarias se ponen nerviosas al ver peligrar su propiedad y toman decisiones impulsivas, actuando por su cuenta. En estas circunstancias conviene mantener la calma y actuar consecuentemente en función de la situación, dado que de otro modo, se podría incurrir en responsabilidad penal.
En el caso de que no hayan transcurrido más de 48 horas desde que el inmueble fue ocupado (aquí estaríamos hablando de okupación, con k), se debería poner en aviso a la policía. Esto es así dado que, dentro de este periodo de tiempo, la ocupación se puede considerar un delito flagrante (de allanamiento de morada o usurpación, dependiendo del caso) y será posible desalojar al okupa inmediatamente, sin necesidad de poseer una orden judicial.
Si ya han transcurrido esas 48 horas (recordemos que hablamos de un plazo establecido tácitamente, pero no recogido en ninguna normativa), se deberá recurrir a la vía civil o a la vía penal en función de la naturaleza de la situación. En cualquier caso, es conveniente y necesario ponerse en manos de abogados especializados en derecho civil para que te asesoren y acompañen durante todo el proceso.
Dentro de la vía civil deberemos distinguir tres situaciones diferentes, dado que el modo de actuar legalmente dependerá también de la situación frente a la que nos encontremos. En este sentido, si se trata de un arrendatario que ha dejado de pagarnos las rentas mensuales correspondientes, o al que se le ha acabado el contrato de arrendamiento pero se niega a abandonar la vivienda, deberemos acudir al desahucio por impago de alquiler o fin de contrato. En cambio, si la vivienda se encontraba vacía y alguien ha entrado fraudulentamente en ella, es decir, sin autorización previa (ocupación con K), deberemos acudir al Desahucio Express o también llamado Desahucio de Okupas, regulado en la mencionada Ley de Desahucio Express o Ley Anti Okupas.
Por último, si nos encontramos ante un precarista, es decir alguien a quien sin contrato ni título hemos permitido vivir en nuestra vivienda y en determinado momento retiramos ese permiso y deseamos que se marche, deberemos acudir al llamado desahucio por precario.
En esta entrada trataremos únicamente el desahucio de okupas y el desahucio por impago de alquiler, haciendo finalmente una breve mención a la vía penal.
Desahucio de Okupas
Esta vía es conocida como desahucio express a raíz de la integración en el ordenamiento jurídico de la Ley Anti Okupas en el año 2018 que sirvió para agilizar un procedimiento, hasta ese momento, excesivamente largo.
Si se procede a través de esta vía, lo primero que habrá que hacer es presentar una demanda en los juzgados de primera instancia donde se solicite el desalojo de las personas okupantes y donde se relate en qué circunstancias y cuándo se produjo la okupación, junto con las pruebas pertinentes. Además, habrá que presentar la certificación del Registro de la Propiedad o título de posesión correspondiente.
Tras ello, los individuos que han okupado el inmueble serán notificados y tendrán un plazo de hasta cinco días para presentar el título de posesión que acredite que están habilitados para hacer uso de dicho inmueble.
En el caso de que no se presente dicho documento en el plazo establecido, será enviado un auto judicial en el que constarán un día y una fecha concretas antes de las cuales deberán desalojar voluntariamente la propiedad. De no ser así, y llegada esa fecha, las fuerzas de seguridad acudirían a desalojarlos del inmueble, y este le sería devuelta a su propietario.
Desahucio por impago de rentas
En este procedimiento actuaremos también con la ayuda de un abogado y procurador, que se encargarán de interponer una demanda en los juzgados de primera instancia del lugar en que se encuentre la vivienda. Generalmente, en la demanda solicitaremos el pago de las rentas debidas y el desahucio del arrendatario.
Habitualmente la demanda deberá ir acompañada del contrato de arrendamiento, en caso de que sea escrito, o bien de las pruebas que demuestren su existencia y condiciones en caso de que se trate de un contrato verbal.
Presentada la demanda, y si todo es correcto, el juzgado emitirá un Decreto de Admisión del escrito, donde ya se anunciará fecha de juicio y del eventual desahucio.
Una vez notificada la demanda al arrendatario, éste tendrá diez días hábiles para oponerse, pero dicha oposición a la demanda únicamente podrá consistir en alegar y demostrar el pago de las cantidades que se le reclaman, la compensación de las mismas, o en el caso de que el procedimiento se haya iniciado por finalización del tiempo de duración máximo del contrato, porque el mismo no se encuentre en realidad finalizado o la fecha de fin del mismo sea discutible.
Debe tenerse en cuenta que, para el caso de que no se haya requerido primeramente de forma extrajudicialmente al arrendatario, el mismo podrá enervar la acción de desahucio pagando las cantidades debidas. En cualquier caso, esta es una herramienta extraordinaria en manos del arrendatario y por ello mismo únicamente podrá, durante toda la duración del contrato, enervar una sola vez el desahucio, y siempre que no se le haya requerido extrajudicialmente del respectivo pago.
Si se presenta oposición se celebrará el juicio en la fecha señalada, y para el caso de haber presentado oposición directamente, se procederá al desahucio en la fecha que se señalase en el anteriormente mencionado Decreto de Admisión de Demanda.
Desahucio por vía penal
Para proceder por esta vía, la persona propietaria del inmueble deberá personarse en una comisaría de policía e interponer una denuncia contra los okupantes. Si se trata de una usurpación (cuando la propiedad no estuviera ocupada previamente a la okupación, no fuese morada de nadie), habrá que interponer una denuncia por delito de usurpación de bien inmueble. Por el contrario, si se trata de un allanamiento (cuando la propiedad estuviera habitada previamente a la okupación, siendo morada de sus legítimos ocupantes), habrá que interponer la denuncia por delito de allanamiento de morada.
Ambas vías referidas, la civil y la penal, son válidas para recuperar nuestra vivienda, sin embargo, lo cierto es que resulta más aconsejable la vía civil, al establecer procedimientos especiales destinados a una recuperación rápida de la posesión de la finca en cuestión.
En cualquier caso, es aconsejable ponerse en manos de abogados expertos en desahucios con el fin de agilizar el proceso en favor de tus intereses y recuperar aquello que te pertenece, tratando de minimizar al máximo los daños y perjuicios que se hayan podido ocasionar durante el proceso.
