La extinción de condominio, también conocida como disolución de proindiviso, es una de las situaciones más frecuentes en el ámbito del derecho civil, especialmente tras separaciones, divorcios o herencias.
En este artículo te explicamos qué es la extinción de condominio, quién puede solicitarla, cuáles son sus causas y qué consecuencias legales y fiscales tiene.
¿Qué se entiende por extinción de condominio?
Para comprender este concepto, primero hay que definir el condominio o copropiedad. Existe un condominio cuando un bien —normalmente un inmueble— pertenece a varias personas, cada una con una cuota de participación determinada. También se conoce como comunidad de bienes.
La extinción de condominio implica poner fin a esa situación de copropiedad, de modo que el bien deje de pertenecer a varias personas y pase a adjudicarse a una sola o a venderse a un tercero.
En la práctica, es habitual que la extinción se realice de mutuo acuerdo. Un ejemplo típico es el de una pareja que, tras romper su relación, decide que uno de los dos se quede con la vivienda compensando económicamente al otro. No obstante, no siempre existe consenso, y es ahí donde resulta fundamental el asesoramiento de un abogado especializado en extinción de condominio.
¿Se puede obligar a un copropietario a mantener el condominio?
La respuesta es clara: no. El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en una situación de condominio contra su voluntad.
Cuando el bien es indivisible, como ocurre con la mayoría de las viviendas, y no se alcanza un acuerdo entre las partes, la solución legal pasa por la venta del inmueble, incluso mediante subasta judicial, si fuera necesario.
¿Quién puede solicitar la disolución del condominio?
Cualquiera de los copropietarios tiene derecho a solicitar la extinción del condominio en cualquier momento. Se trata de un derecho irrenunciable que puede ejercerse por distintas razones:
- Venta de la cuota a otro copropietario o a un tercero.
- Adjudicación del bien a uno solo, compensando económicamente al resto.
- Finalización de una relación personal, como un divorcio o separación.
- Gestión de una herencia con varios herederos.
Causas legales de la extinción de condominio
El Código Civil, en sus artículos 395 a 406, regula las principales causas de la disolución del condominio. Entre las más relevantes se encuentran:
- Venta a un tercero, que pasa a ocupar el lugar del copropietario saliente.
- Renuncia voluntaria de uno de los copropietarios a su parte.
- División de la cosa común, siempre que el bien sea divisible.
- Adjudicación del bien a uno de los comuneros con compensación económica.
- Subasta judicial, cuando no existe acuerdo y el bien es indivisible.
Cada caso requiere un análisis jurídico detallado para elegir la opción más beneficiosa.
Consecuencias de extinguir un condominio
Para los copropietarios
Las consecuencias dependerán de la forma en que se lleve a cabo la extinción. Puede suceder que:
- Uno de los copropietarios se quede con el bien completo.
- El inmueble se venda y se reparta el importe obtenido.
- Exista una compensación económica entre las partes.
Es importante destacar que, si el inmueble está hipotecado, la extinción del condominio no elimina la deuda frente al banco, salvo que la entidad acepte expresamente la liberación de alguno de los deudores.
Para terceros
En general, los derechos de terceros (hipotecas, servidumbres, etc.) no se ven afectados por la extinción del condominio. Aun así, es fundamental revisar toda la documentación con un abogado para evitar problemas futuros.
Consecuencias fiscales y tributarias
Una de las grandes ventajas de la extinción de condominio es su tratamiento fiscal favorable:
- Está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Sí tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.
Este ahorro fiscal hace que, en muchos casos, la extinción de condominio sea más conveniente que una compraventa tradicional.
Extinción de condominio en bienes gananciales
Cuando el inmueble forma parte de una sociedad de gananciales, la situación puede complicarse, especialmente si hay hijos menores. En estos casos, aunque se extinga el condominio, el derecho de uso de la vivienda familiar puede mantenerse a favor de uno de los progenitores por decisión judicial.
La ley protege siempre el interés de los menores, por lo que la extinción del condominio no puede perjudicar su derecho a la vivienda.
La extinción de condominio es una figura jurídica muy habitual en herencias, divorcios y separaciones, y también una de las que más conflictos genera si no se gestiona correctamente.
En KUMO Abogados, especialistas en derecho civil en San Vicente del Raspeig, te asesoramos de forma personalizada para encontrar la mejor solución, ya sea mediante acuerdo amistoso o vía judicial.
