En algunas circunstancias, el arrendador tiene la posibilidad de poner fin al contrato de alquiler antes de que este expire, siendo una de las más comunes el impago de las mensualidades. La ley permite desahuciar a un inquilino por impago del alquiler, sin establecer un plazo mínimo durante el cual el propietario deba tolerar la falta de pago antes de recurrir a los tribunales. Esto significa que es posible iniciar el proceso de desahucio desde el primer momento en que el inquilino incumpla su obligación principal de abonar las rentas.
No obstante, antes de proceder por la vía judicial, es recomendable que el arrendador notifique formalmente al inquilino sobre la cantidad adeudada y le indique un plazo para regularizar la situación.
¿Cuáles son las condiciones para la resolución del contrato de alquiler por impago?
En 2024, el desahucio por impago del alquiler en España puede iniciarse tan pronto como el inquilino incumpla su principal obligación: el pago de la renta y cualquier gasto asimilado, como los suministros, en el momento y forma acordados. Según el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el inquilino deja de abonar cualquiera de estas cantidades, el arrendador tiene la facultad de resolver el contrato sin necesidad de esperar un plazo específico.
Esto implica que, independientemente de si ha transcurrido un solo día o varios meses desde el incumplimiento, el propietario puede actuar. La ley no exige un plazo previo ni más requisitos para la resolución del contrato; la falta de pago es motivo suficiente para que el arrendador tome esta decisión.
Aunque notificar al inquilino sobre la deuda no es obligatorio, sí se considera recomendable. Esta notificación ofrece al arrendatario la oportunidad de regularizar su situación antes de que se formalice la resolución del contrato, lo que puede evitar conflictos y facilitar una salida amistosa. Además, documentar esta comunicación puede resultar útil para el arrendador, ya que demuestra su disposición a resolver el problema de manera adecuada antes de tomar acciones más drásticas.
Alternativas del arrendador frente al incumplimiento del pago del alquiler
Cuando un inquilino se retrasa en el pago del alquiler, la primera opción para el arrendador es intentar resolver la situación de forma amistosa. Esto puede hacerse a través de un contacto informal, como una llamada telefónica o un mensaje por WhatsApp, solicitando el pago de la renta acordada. Sin embargo, si esta estrategia no funciona, el siguiente paso recomendable es realizar una reclamación formal mediante un burofax, en el que se le exige al inquilino que realice el pago en un plazo de 30 días. Aunque esta notificación no es un requisito legal previo a presentar una demanda judicial, hacerlo puede ser beneficioso, ya que, si el inquilino no paga en el plazo establecido, perderá su derecho a enervar el impago.
Si la reclamación formal tampoco da resultado o si se decide no realizarla, el arrendador deberá recurrir a la vía judicial. En este caso, tiene dos alternativas: reclamar únicamente las rentas impagadas o solicitar, en la misma demanda, el desahucio y el pago de las rentas adeudadas. La opción más común es solicitar ambas cosas al mismo tiempo, ya que así se permite recuperar el dinero y desalojar al inquilino sin tener que iniciar un nuevo procedimiento.
Sin embargo, si el inquilino ya ha abandonado la vivienda o local, el arrendador puede optar por reclamar únicamente el pago de las cantidades adeudadas. Esto se puede hacer a través de un procedimiento monitorio, que permite reclamar la deuda sin necesidad de un juicio. En este caso, el demandado tiene un plazo de 20 días para pagar o presentar su oposición. Si no se sabe dónde se encuentra el inquilino, se puede presentar una demanda de juicio verbal para averiguar su domicilio actual.
Es importante señalar que, aunque el desahucio es una opción disponible para el arrendador ante el incumplimiento de pago, no es la única alternativa. En algunos casos, el propietario puede no estar interesado en desalojar al inquilino y preferir simplemente recuperar lo que se le debe, especialmente si el retraso en el pago es puntual y no se ha producido anteriormente.
Así, el arrendador tiene varias opciones a su disposición en caso de impago: exigir judicialmente el pago de la deuda manteniendo al inquilino en la vivienda, reclamar el pago y el desalojo simultáneamente, o incluso solicitar el desalojo perdonando la deuda. También puede optar por realizar un requerimiento extrajudicial para recordarle al inquilino su obligación de pago.
La legislación española permite que se acumulen en una misma demanda la reclamación de la deuda por impago y la solicitud de desahucio, lo que facilita el proceso. No obstante, no es obligatorio hacerlo; si el arrendador solo busca recuperar su crédito, puede interponer una demanda de reclamación de deuda sin solicitar el desalojo, dejando esa opción abierta para más adelante.
Finalmente, si el arrendador está dispuesto a perdonar la deuda a cambio de que el inquilino desaloje la vivienda, debe dejarlo claro en la demanda de desahucio y otorgar al inquilino un plazo mínimo de 15 días para que abandone el inmueble de forma voluntaria. ¿Estás enfrentando problemas de impago de alquiler o necesitas asesoramiento legal en San Vicente del Raspeig o en la provincia de Alicante? En KUMO Abogados te ofrecemos la orientación y el apoyo que necesitas. No permitas que la situación se agrave; ¡ponte en contacto con nosotros y solicita tu primera consulta gratuita! Nos ocupamos de lo difícil para que vivas lo importante.